Часть I. Двадцатилетняя игра

ЧАСТЬ I. ДВАДЦАТИЛЕТНЯЯ ИГРА

1. Почему именно двадцать лет Как через 20 лет стать миллионером и иметь стабильный пассивный доход? Я пишу это, потому что знаю как. И это совсем не сложно. Уверен, что это должны преподавать в качестве факультатива в любом университете. Да, именно по желанию, потому что это не нужно всем. Для реализации этой стратегии потребуется 20 лет честно работать и дисциплинировано откладывать по немного и инвестировать. Большинство людей так не хотят, они хотят либо все сразу, либо хотят наслаждаться жизнью сейчас и ничего не делать. Я пишу это для тех, кто готов инвестировать часть жизни, чтобы создать капитал, который позволит иметь пассивный, стабильный, достойный доход и не зависеть от работы. Из моего опыта я могу уверенно сказать, что большинство людей, кто достиг этого состояния, не

останавливаются на достигнутом и продолжают инвестировать дальше, но уже будучи финансово независимыми. Я начну с простой схемы и дальше буду ее детализировать, уточнять, рассказывать о подводных камнях, делиться опытом, мнением, лайфхаками, и в конце у вас будет четкое понимание стратегии достижения результата. Я хочу быть кратким, чтобы не было скучно и чтобы сэкономить ваше время, поэтому в тексте не будет воды. На чтение уйдет не более одного дня, если нужно можно перечитать. Для начала Вам нужна работа. Да, именно. Это не поле чудес для дураков, и подразумевается, что Вы достаточно умны, учитесь или уже закончили университет, и можете найти достойную работу на рынке труда, более или менее со средним доходом. Это стратегия работает, если Вы можете и умеете что-то зарабатывать, и готовы дисциплинировано часть денег и часть своего времени инвестировать. С каким проблемами нужно будет столкнуться на пути к твоему капиталу и финансовой независимости через пул объектов недвижимости? Первоначальный капитал, банковский кредит, налоги, бухгалтерский и управленческий учет, аренда и арендаторы, рост и потеря стоимости, страхование, окупаемость, конкуренция, продажа? Да, со всем этим нужно будет научиться работать, но самое главное и самое сложное - это поиск и покупка объекта. Большинство финансовых обещаний продаются иначе. Нам нравится история, в которой маленький первоначальный капитал превращается в большой быстро. Недвижимость особенно располагает к таким сказкам: бетон можно потрогать, рост цены легко показать на старом объявлении, а слово «пассивный» делает любую презентацию привлекательнее. Но если убрать рекламную упаковку, останется простая арифметика: капитал должен откуда-то взяться. У человека без наследства, крупного бизнеса или удачной продажи стартапа есть два основных источника будущего капитала. Первый — часть дохода, которую он не потратил. Второй

— доход и рост стоимости активов, купленных на эти деньги. Кредит может ускорить процесс, но он не отменяет первый источник: без собственного денежного потока и запаса прочности кредитное плечо превращается из ускорителя в угрозу. Вам нужна профессия или бизнес, которые позволяют зарабатывать больше текущего потребления. Не обязательно быть топ-менеджером. Не обязательно иметь доход в десятки миллионов. Важно, чтобы после нормальной жизни оставалась сумма, которую вы готовы инвестировать регулярно. В начале именно она станет вашим первым взносом. Позже к ней добавятся доходы портфеля. Двадцать лет — не магическая цифра. Можно быстрее, если стартовый капитал большой и рынок дает хорошие возможности. Можно гораздо медленнее, если покупать без кредита или инвестировать небольшую долю дохода. Но двадцатилетний горизонт полезен психологически: он заставляет думать не о сделке, а о системе. Представьте двух людей с одинаковым хорошим доходом. Первый двадцать лет улучшает уровень потребления: квартира больше, автомобиль дороже, отпуск дальше, техника новее. Второй тоже живет, отдыхает и растит детей, но стабильно отправляет часть свободного денежного потока в активы. Через пять лет внешняя разница может быть в пользу первого. Через десять — второй может выглядеть даже беднее: у него много долгов, старый автомобиль и несколько объектов, которые почти весь доход отдают банкам. Но если система работала, ближе к концу горизонта ситуация меняется: часть долгов погашена, объекты остаются, а денежный поток перестает целиком принадлежать кредиторам. Это и есть модель «плохо сейчас — хорошо потом». Она подходит не всем. Однажды я пытался объяснить эту идею близкому родственнику, который только что купил новый телефон и новый BMW. Он остановил меня и сказал примерно следующее: «Я хочу жить сейчас, а не потом». И в его позиции нет финансовой ошибки. Это вопрос предпочтений. Будущее не гарантировано

никому, и превращать двадцать лучших лет жизни в добровольную бедность ради цифры на балансе — тоже плохая стратегия. Поэтому я не предлагаю вам инвестировать все. Я предлагаю выбрать долю дохода, которая не разрушает сегодняшнюю жизнь. Для одного это 10%, для другого 30%, для третьего половина годового бонуса. Здесь куда важнее регулярность и способность продолжать в плохие годы. Капитал не является целью сам по себе. Финансовая независимость нужна для того, чтобы увеличить количество доступных вам направлений. Можно продолжать работать, если нравится. Можно отказаться от проекта, который разрушает здоровье. Можно помогать детям, переехать, заниматься собственным бизнесом или просто не бояться каждого изменения на рынке труда. Недвижимость в этой модели — не религия и не единственный класс активов. У нее есть важные для нашей задачи свойства: она понятна банкам как залог, способна генерировать арендный поток, часто переживает инфляцию лучше наличных и позволяет непосредственно влиять на доходность качеством покупки и управления. Но у нее есть и обратная сторона: низкая ликвидность, крупный размер одной сделки, расходы на владение и множество локальных рисков. Что нужно решить до первой покупки? Перед тем как открывать объявления на продажу и купить свой первый объект, ответьте себе на пять вопросов: 1. Какую сумму я способен инвестировать ежегодно, не разрушая нормальную жизнь? 2. Сколько времени в неделю я готов тратить на поиск и управление? 3. Какой убыток или период отсутствия дохода я выдержу без паники? 4. Готов ли я использовать кредит и жить с долговой нагрузкой? 5. Какой результат мне действительно нужен: два объекта к пенсии или большой портфель?

Ответ «не знаю» допустим. Недопустимо только начинать покупать, не задавая этих вопросов. Правило главы. Не начинайте с мечты о миллиарде. Начните с размера свободного денежного потока, который можете дисциплинированно превращать в капитал много лет.

2. Мы покупаем не стены Что такое рост стоимости недвижимости? Сегодня я купил объект за 10 миллионов, а через пять лет он стоит 20 миллионов, вот я молодец. На самом деле нет, вы ничего не сделали. У вас как был один объект, так один и остался, а сколько он стоит через 5-10 лет – это не важно. Почти всегда стоимость недвижимости отражает текущую ситуацию в стране и экономике. Покупка чего-то в 2010 году за Х рублей, к 2026 году соберет в себя реальную инфляцию, уровень жизни и покупательную способность за эти годы, и новая стоимость в виде Y, на самом деле представляет тот же X, просто в других ценах. Номинальный рост цены — не то же самое, что создание капитала. Намного полезнее мыслить одновременно в нескольких единицах:  количестве качественных объектов;

 суммарной площади, которую рынок действительно способен арендовать;  чистом годовом денежном потоке;  остатке долга;  доле собственного капитала в портфеле;  доходности на текущую рыночную стоимость. Если объект вырос в цене вдвое, но его аренда почти не изменилась, то текущая доходность капитала могла резко упасть. Это уже повод задать вопрос: не выгоднее ли продать его и перераспределить деньги. Обычная ошибка по окупаемости: я купил помещение за 20 миллионов, сдал в аренду за 200 тысяч в месяц, с индексацией арендных платежей 7%. Арендные платежи в Накопительный год итог 1 год 2 400 000 2 400 000 2 год после индексации 2 568 000 4 968 000 3 год после индексации 2 747 760 7 715 760 4 год после индексации 2 940 103 10 655 863 5 год после индексации 3 145 910 13 801 774 6 год после индексации 3 366 124 17 167 898 7 год после индексации 3 601 753 20 769 651 Ура, окупаемость 8 лет, вот я молодец! А ничего подобного, даже если не было кредитных денег и налогов как в этом простом примере, это не имеет отношения к окупаемости. Во-первых, есть разная стоимость помещения и каждый год она разная. Во-вторых, есть разная стоимость денег и она тоже разная, другими словами, деньги, которые Вы получили на пятом году - это не такие же деньги, что на втором году и нельзя складывать и равнять. Деньги восьмого года и деньги первого года — не одно и то же. Кроме того, все восемь лет объект имеет стоимость и может быть

продан. Само слово «окупаемость» в недвижимости часто скрывает несколько разных вопросов. Если вы хотите сравнить две покупки сегодня, полезнее спрашивать:  сколько чистого дохода объект дает на текущую цену;  насколько устойчив этот доход;  сколько стоит финансирование;  сколько потребуется вложить в объект дополнительно;  какой дисконт я потребую за риск и низкую ликвидность;  что произойдет с моделью при снижении аренды. Индексация тоже не является подарком. В значительной степени она компенсирует снижение покупательной способности денег. Если аренда выросла на 7%, а ваши расходы и цены вокруг выросли на те же 7%, вы не стали на 7% богаче. Забегая немного вперед, скажу, что такой ошибочной логикой пользуются «лукавые» агенты по недвижимости, чтобы продать объекты, и обычно на рынке принято считать окупаемость в количестве месяцев аренды по текущей ставке аренды. Условно, если покупаете помещение, в котором аренда 100 тысяч в месяц и вам продают его за 120 месяцев аренды, то говорят, что окупаемость 10 лет. Главная интеллектуальная ошибка начинающего инвестора — смотреть на недвижимость глазами потребителя. Квартира может нравиться видом из окна. Дом — архитектурой. Коммерческое помещение — красивым фасадом и дорогим ремонтом. Но инвестиционный объект существует не для того, чтобы нравиться вам. Он должен создавать денежный поток и сохранять способность быть проданным следующему владельцу. Поэтому базовый язык этой книги — не «красиво/некрасиво», а цена, доход, расходы, риск и ликвидность. Начнем с четырех показателей. Валовая доходность показывает отношение годовой арендной платы к цене покупки. Если объект стоит 20 млн рублей и реально

сдается за 200 тыс. рублей в месяц, годовая аренда равна 2,4 млн, а валовая доходность — 12%. Чистый операционный доход (NOI) — то, что остается от аренды после операционных расходов владельца: периодов простоя, налога на имущество, страхования, расходов, которые не переложены на арендатора, управления и разумного резерва на крупные работы. Проценты по кредиту сюда обычно не включают: финансирование оценивается отдельно. Капитализация в простом виде — отношение NOI к цене объекта. Именно ее полезно сравнивать между объектами, а не рекламную «окупаемость». Ликвидность — способность превратить объект обратно в деньги за приемлемый срок без разрушительного дисконта. Дополнительно к ним добавляются LTV, DSCR, стоимость капитала, дисконтирование денежных потоков и еще десяток показателей. Но если вы научитесь честно считать хотя бы эти четыре, уже будете видеть рынок иначе, чем большая часть случайных покупателей. Еще раз посмотрим на наш простой пример с объектом за 20 млн рублей с арендой 200 тыс. рублей в месяц. В договоре аренды предусмотрена индексация 7% в год. Если просто складывать все будущие арендные платежи, примерно через восемь лет сумма поступлений приблизится к цене покупки. Очень хочется сказать: «объект окупился». Правило главы. Цена покупки — это только входная точка. После сделки оценивайте объект как работающий финансовый актив, а не как памятник собственной удачливости.

3. Базовая модель капитала Самый простой вариант схемы выглядит следующим образом: Пусть • объект недвижимости стоит Х рублей • твой ежегодный доход на рынке труда D рублей • налоговая составляющая N рублей • окупаемость объекта недвижимости Z, в месяцах Тогда: Вам нужно найти и купить объект недвижимости на рынке стоимостью Х рублей, в кредит, с первоначальным взносом D/2 и кредитом на 20 лет, который вы сможете сдать за Х/Z рублей в месяц. И сумма платежей по кредиту за 20 лет должна равняться сумме полученной аренды минус налоговые начисления за это период.

Все действия схемы необходимо повторять ежегодно, находя и покупая новый объект в кредит и, условно, через 20 лет Вы получите свой первый объект в бездолговую собственность, начнете получать свой собственный доход, и каждый год после этого ваш доход будет линейно увеличиваться, а кредиты стремительно уменьшаться. Пусть объект стоит 20 млн рублей. Вы вносите 2 млн собственных средств и занимаете 18 млн. Реальная рыночная аренда — 200 тыс. рублей в месяц, то есть 2,4 млн в год. Ставка долга — 10% годовых. Для простоты заложим 250 тыс. рублей ежегодных налогов и расходов собственника и предположим, что весь остаток денежного потока после процентов и расходов идет в погашение тела долга. В первом году проценты на 18 млн составят 1,8 млн. Из 2,4 млн аренды после 250 тыс. расходов останется 2,15 млн. После уплаты процентов 350 тыс. можно направить на тело долга. Остаток снизится до 17,65 млн. Во втором году процент начисляется уже на меньшую сумму. Если аренда и расходы не изменились, на тело пойдет больше. Так возникает медленное ускорение. Эта модель может быть записана одной строкой: Остаток долга на конец года = долг на начало года + проценты + расходы владельца − арендный денежный поток. Для реального кредита формула будет сложнее: банк задает график. Платежи обычно ежемесячные, может быть аннуитет, плавающая ставка, комиссии, ковенанты и досрочное погашение. Но принцип остается: объект должен создавать достаточно денег, чтобы обслуживание долга не съедало ваш личный денежный поток бесконечно. % по Долг % Доход кредиту Налоги Остаток 1 год 18 000 000 10 2 400 000 1 800 000 250 000 17 650 000 2 год 17 650 000 10 2 400 000 1 765 000 250 000 17 265 000 3 год 17 265 000 10 2 400 000 1 726 500 250 000 16 841 500

% по Долг % Доход кредиту Налоги Остаток 4 год 16 841 500 10 2 400 000 1 684 150 250 000 16 375 650 5 год 16 375 650 10 2 400 000 1 637 565 250 000 15 863 215 6 год 15 863 215 10 2 400 000 1 586 322 250 000 15 299 537 7 год 15 299 537 10 2 400 000 1 529 954 250 000 14 679 490 8 год 14 679 490 10 2 400 000 1 467 949 250 000 13 997 439 9 год 13 997 439 10 2 400 000 1 399 744 250 000 13 247 183 10 год 13 247 183 10 2 400 000 1 324 718 250 000 12 421 901 11 год 12 421 901 10 2 400 000 1 242 190 250 000 11 514 092 12 год 11 514 092 10 2 400 000 1 151 409 250 000 10 515 501 13 год 10 515 501 10 2 400 000 1 051 550 250 000 9 417 051 14 год 9 417 051 10 2 400 000 941 705 250 000 8 208 756 15 год 8 208 756 10 2 400 000 820 876 250 000 6 879 631 16 год 6 879 631 10 2 400 000 687 963 250 000 5 417 595 17 год 5 417 595 10 2 400 000 541 759 250 000 3 809 354 18 год 3 809 354 10 2 400 000 380 935 250 000 2 040 289 19 год 2 040 289 10 2 400 000 204 029 250 000 94 318 20 год 94 318 10 2 400 000 9 432 250 000 -2 046 250 Это легко сказать, но очень сложно сделать. Да, схема простая, но в описанном виде нереализуемая. По крайней мере, на постоянной основе. Но надеюсь, смысл уловили. Давайте к деталям. Если банковский процент больше 10%, то, в этой схеме, за 20 лет уже не расплатишься. Если доход меньше, чем стоимость помещения, деленная на 100 месяцев, то тоже не получится. Как вы уже догадались, вопрос в комбинации дохода и банковского процента. Причем, если подумать об инфляции, то можно заложить увеличение дохода на 5% (прописать это в договоре аренды), и тогда вы сможете покрыть кредит даже с 11 процентов годовых меньше, чем за 13 лет. Составьте эту табличку в Excel и экспериментируйте с банковским процентом и доходностью с учётом индексации. У Вас должна быть такая табличка на каждый ваш объект, просчитанная заранее. Далее мы модифицируем ее инфляцией

(индексацией доходов и расходов), а также добавим риски. Рисков всегда не мало, и правильное управление ими сделает вашу жизнь счастливой или, как минимум, сократит вам уровень стресса. Что здесь делает ваш собственный доход В идеальной рекламной картинке объект «платит сам за себя». В реальности же, в начале пути ваш доход от работы выполняет три функции: Первоначальный капитал. Именно из него появляется первый взнос. Резерв. Если арендатор съехал, сломалась инженерия, или банк потребовал платеж в тот месяц, когда аренды нет, спасает не красивый расчет, а деньги на счете. Источник роста. Чтобы купить следующий объект до полного погашения первого кредита, нужен новый собственный взнос. Поэтому в базовой версии стратегии вы продолжаете работать и каждый год направляете часть заработка на новый актив. Если рынок и кредитование позволяют повторять покупку регулярно, через годы возникает лестница погашений: старые кредиты закрываются, а их арендные потоки начинают работать уже не только на банк. Это и есть момент, когда линейное накопление собственных взносов превращается в систему, где капитал помогает создавать следующий капитал. Но модель не должна заставлять вас покупать ежегодно Слово «ежегодно» удобно для объяснения, но опасно как обязательство. В некоторые годы рынок не дает подходящей доходности. В другие кредит слишком дорог. Иногда вы не находите объект, которому доверяете. Иногда лучший инвестиционный шаг — ничего не купить. Инвестор, который поставил себе KPI «одна покупка в год», быстро начинает подгонять рынок под план. Сначала соглашается на чуть меньшую доходность, потом закрывает глаза на один «недостаток» помещения, потом верит арендатору с неестественно

высокой ставкой. Так система дисциплины превращается в систему самообмана. Моя формула другая: искать нужно постоянно, покупать — только когда сходятся цена, качество, финансирование и риск. Три сценария одной и той же сделки Перед покупкой я рекомендую считать минимум три варианта. Базовый. Текущая рыночная аренда, нормальная вакансия, ожидаемые расходы, действующая ставка кредита. Плохой. Аренда ниже рынка ожиданий, несколько месяцев простоя, расходы выше, индексации нет. Хороший. Удалось сдать дороже, индексация работает, объект растет вместе с локацией. Решение принимается не потому, что хороший сценарий красив. Оно принимается потому, что плохой сценарий вы способны пережить. Практика. До любой сделки заведите отдельную финансовую модель объекта. Не храните расчеты в голове и не используйте таблицу продавца. Измените аренду на −20%, добавьте шесть месяцев простоя, увеличьте расходы и посмотрите, остается ли система платежеспособной.

4. Цена кредита: когда нет смысла А что делать, если ставка по кредиту 30%, а доходность по аренде 8%? Если вы находитесь в такой ситуации, то знайте: при такой ставке кредитования не выгодно покупать объекты. И это касается не только вас и ваших инвестиций. Это относится к большинству видов бизнеса в любой отрасли в стране. Возможно, следует поискать другие источники для инвестиций, возможно, другую локацию. Если нет, старайтесь копить и думать о долгосрочной перспективе, когда активы будут дешеветь и продаваться, потому что они бесполезны с точки зрения получения дохода именно сейчас. Но все циклично, все меняется. Кредитование может ожить, и если вы смогли что-то купить в плохие времена, потом, в хорошие времена, это будет золотом. Если при оценке вас ожидает отрицательная доходность, стоит ли в нее заходить? Банковский процент – 15%, доходность – 5%, итого минус 10%. Но вам нравится объект и ваши доходы позволяют компенсировать эту разницу. А еще вы уверены, что он вырастет в цене. Ответ таков: если вы спонсор банка, а таких поверьте не мало, то заходите. Единственный грамотный вариант такого входа- если есть краткосрочный подтвержденный тренд на

увеличение стоимости объекта. Краткосрочный значит один, максимум два года. При этом, в конце краткосрочного периода вам нужно продать объект, если его ситуация с отрицательной доходностью уже к новой стоимости не изменится в обратную сторону. Отрицательный процент и ставка на рост цены Допустим, вы можете купить объект с отрицательным процентом. Вы уверены, что объект вырастет в цене на 30% за два года. Стоит ли покупать? Это уже не стратегия доходной недвижимости. Это ставка на изменение цены, профинансированная дорогим долгом. Она может сработать. Но относиться к ней нужно как к отдельной спекулятивной позиции с заранее определенным сроком выхода. Я допускаю такой вход только когда понимаю три вещи: 1. почему цена должна измениться; 2. в какой срок это должно произойти; 3. кому и по какой стоимости я продам объект, если прогноз сбудется. Фраза «недвижимость всегда растет» не является ответом ни на один из этих вопросов. Поясню на примере. Я нахожу помещение в Петербурге, в 2025 году, ставка кредитования 26%, ожидаемая доходность 10%. Помещение стоит 20 миллионов. Таким образом мне нужно покрыть отрицательный процент по доходности в -16% , и это я могу сделать только за счет начального капитала. Начинайте играть с табличкой в Excel, чтобы найти размер такого начального долга, чтобы остаток не увеличился через год. У меня получилось, что мой начальный капитал – 11 800 000, иначе через год я буду должен больше, чем взял в кредит. Это при индексации дохода от аренды в 7%. Я рассчитаюсь с кредитом через 9 лет. % по кредит Остато Долг % Доход у Налоги к 1 год 8 200 000 26% 2 400 000 2 132 000 250 000 8 182 000

% по кредит Остато Долг % Доход у Налоги к 2 год 8 182 000 26% 2 520 000 2 127 320 250 000 8 039 320 3 год 8 039 320 26% 2 646 000 2 090 223 250 000 7 733 543 4 год 7 733 543 26% 2 778 300 2 010 721 250 000 7 215 964 5 год 7 215 964 26% 2 917 215 1 876 151 250 000 6 424 900 6 год 6 424 900 26% 3 063 076 1 670 474 250 000 5 282 298 7 год 5 282 298 26% 3 216 230 1 373 398 250 000 3 689 467 8 год 3 689 467 26% 3 377 041 959 261 250 000 1 521 687 9 год 1 521 687 26% 3 545 893 395 639 250 000 -1 378 568 А без индексации я рассчитаюсь с кредитом через 17 лет. Это к вопросу о том, почему нельзя так, чтобы остаток в какой-то период был больше, чем первоначальный долг, нормальный банк на это не пойдет. % по кредит Остато Долг % Доход у Налоги к 1 год 8 100 000 26% 2 400 000 2 106 000 250 000 8 056 000 2 год 8 056 000 26% 2 400 000 2 094 560 250 000 8 000 560 3 год 8 000 560 26% 2 400 000 2 080 146 250 000 7 930 706 4 год 7 930 706 26% 2 400 000 2 061 983 250 000 7 842 689 5 год 7 842 689 26% 2 400 000 2 039 099 250 000 7 731 788 6 год 7 731 788 26% 2 400 000 2 010 265 250 000 7 592 053 7 год 7 592 053 26% 2 400 000 1 973 934 250 000 7 415 987 8 год 7 415 987 26% 2 400 000 1 928 157 250 000 7 194 144 9 год 7 194 144 26% 2 400 000 1 870 477 250 000 6 914 621 10 год 6 914 621 26% 2 400 000 1 797 801 250 000 6 562 422 11 год 6 562 422 26% 2 400 000 1 706 230 250 000 6 118 652 12 год 6 118 652 26% 2 400 000 1 590 850 250 000 5 559 502 13 год 5 559 502 26% 2 400 000 1 445 470 250 000 4 854 972 14 год 4 854 972 26% 2 400 000 1 262 293 250 000 3 967 265 15 год 3 967 265 26% 2 400 000 1 031 489 250 000 2 848 754 16 год 2 848 754 26% 2 400 000 740 676 250 000 1 439 430

% по кредит Остато Долг % Доход у Налоги к 17 год 1 439 430 26% 2 400 000 374 252 250 000 -336 319 Как вы видите, при отрицательном проценте растет резко мой первоначальный взнос. И если в нашей базовой схеме начать менять размер первоначального взноса, в данном случае в 6 раз его увеличивать, то покупать помещение вы сможете не каждый год, а раз в шесть лет. И за 20 лет вы сможете купить максимум три таких. Поэтому из тех, кто создает капитал без выигранной лотереи, по-честному, мало кто что-то будет покупать при такой ставке кредитования. Кредит — главный ускоритель стратегии и одновременно главный источник риска. Если стоимость заемных денег ниже экономической отдачи объекта, и вы способны пережить отклонения от плана, кредитное плечо ускоряет рост собственного капитала. Если же кредитный долг существенно дороже дохода объекта, происходит обратное: вы каждый месяц докладываете личные деньги ради права сохранять актив. Я считаю эту мысль важной, поэтому сформулирую точнее: дорогой кредит не означает, что недвижимость плоха; он означает, что конкретная стратегия с высоким плечом может стать экономически бессмысленной. В такой период у вас есть несколько вариантов:  увеличить долю собственных средств;  покупать реже;  искать объекты с большей доходностью и большим риском;  временно держать капитал в более ликвидных инструментах;  погашать старый дорогой долг;  работать в других странах или сегментах, если у вас есть к ним доступ;  просто ждать.

Последний вариант недооценен. Деньги инвестора не обязаны быть постоянно во что-то вложены только потому, что ему скучно. Не сравнивайте ставку кредита только с валовой доходностью Это еще одна ловушка. Если объект дает 12% валовой аренды, а кредит стоит 11%, это не означает автоматически положительный процент. Из дохода еще нужно вычесть расходы и налоги. У кредита могут быть комиссии, страхование и условия досрочного погашения. В какой-то момент доходность капитала может стать отрицательной, хотя две большие цифры в рекламе выглядят красиво. Поэтому при кредитной покупке я смотрю минимум на: • чистый операционный доход; • полный годовой платеж по долгу; • запас между ними; • LTV — долю долга в стоимости объекта; • размер резерва; • сценарий после ухода арендатора. Полезный показатель — DSCR, отношение чистого операционного дохода к платежам по долгу. Если он равен единице, у вас нет запаса: объект ровно обслуживает кредит при текущих вводных. Любая проблема превращает вас в источник доплаты. Чем выше показатель, тем устойчивее конструкция. Я не предлагаю универсальную «правильную» цифру DSCR для всех объектов и банков. Важно другое: вы должны видеть этот запас и сознательно понимать, какой риск принимаете. Правило главы. Кредит оправдан не потому, что банк готов его дать. Он оправдан только тогда, когда экономика актива выдерживает стоимость долга и плохой сценарий.

5. Жилая или коммерческая недвижимость Могут ли быть объектом для инвестиций и создания капитала - квартиры? Хороший вопрос, на который ответ: да и нет одновременно. На развитом рынке в цивилизованных странах, где процент по ипотеке равен 3-5% - да могут. И в Европе и Америке есть множество людей, кто с молодых лет начинает таким образом копить капитал. Но и доходность от сдачи квартир в аренду тоже составляет не более 3-5%. Так что нужно балансировать между первоначальным взносом, условиями по кредиту и инфляцией. В России доходность от сдачи квартир также колеблется в районе 5%, а ипотека, если вы не попали под специальную программу государства, в разы выше. Но есть прирост стоимости и рассрочка от застройщиков. С точки зрения описанной выше схемы роста капитала, квартиры вам не помогут. Если вы воспользуетесь банковским кредитованием с целью получать доход от аренды, то общий доход будет отрицательный и вы будете

компенсировать отрицательную разницу за счет собственного дохода в найме, что не позволит вам копить на первый взнос на следующий объект. Так что это может быть интересным, только если вы таким образом копите деньги на свой первый объект. Иногда говоря про рассрочку от застройщика, вы получаете возможность платить кусками и по чуть-чуть. Застройщик -не кредитная организация, и если они готовы отдать вам что-то в рассрочку, то это будет 2-3-5 лет максимум и, скорее всего, пока объект строится и не приносит никакой прибыли. А еще стоимость рассрочки уже учтена внутри цены на квартиру. Вы можете легко это проверить когда попросите озвучить цену на эту же квартиру с 100% оплатой. Иногда рассрочка имеет смысл. Если на рынке тренд на рост стоимости, т.е. то, что построится будет существенно дороже того, что вы заплатили, или для вас это единственно возможный способ финансирования покупки (на рынке РФ в последние годы сложилась интересная ситуация, когда квартиры на первичном рынке стоят на 20-30% дороже, чем на вторичном. То ли всем так нужны рассрочки или ипотека с со-финансированием от государства, то ли все верят, что то, что построенный застройщиком новый объект завтра будет лучше, чем тот, что построил он же вчера. Мне эта идея не кажется финансово обоснованной. Мне не хочется заплатить сегодня 100 рублей за то, что мне отдадут через несколько лет и это, как и все остальное, будет стоить 70 рублей в последующем. Но вполне возможна ситуация, когда квартиры могут вырасти в цене, и тогда ваши вложения в компенсацию отрицательного процента по доходности окупятся при продаже квартиры. Жилое и коммерческое помещение решают разные задачи. У жилой недвижимости обычно шире рынок покупателей и арендаторов, проще финансирование для физического лица и меньше операционных вопросов. В хорошей локации квартиру часто легче быстро продать. Это отличный инструмент хранения части капитала и понятный первый актив. Но доходность жилой аренды во многих развитых рынках невысока. Если ипотека дороже арендной доходности, объект

требует постоянной доплаты. Иногда это оправдано ростом цены, льготной ипотекой или тем, что квартира решает еще и личную задачу. Но для нашей схемы, где новый актив должен помогать финансировать следующий, отрицательный денежный поток мешает росту. Коммерческая недвижимость дает другой диапазон возможностей. Доходность может быть выше, условия аренды длиннее, а стоимость сильнее зависит от денежного потока. Одновременно выше риск: ошиблись с локацией — помещение может пустовать; изменился поток людей — ставка аренды падает; конкретный формат помещения может быть нужен ограниченному числу бизнесов. Поэтому квартира подходит как:  первая ступень накопления;  временная парковка капитала, если вы хорошо понимаете ликвидный жилой рынок;  отдельная диверсификация;  объект для жизни, но тогда не надо притворяться, что это чистая инвестиция. Коммерция подходит, когда вы готовы заниматься именно инвестиционным бизнесом: считать трафик, понимать арендаторов, вести переговоры, читать договоры и следить за локацией. Вывод части I. Наша задача — не купить недвижимость как можно скорее. Наша задача — построить повторяемую систему, где цена объекта, реальный доход, стоимость долга и запас прочности работают вместе.