Обложка и введение

ИЛИ КАК СДЕЛАТЬ МИЛЛИАРД ЗА ДВАДЦАТЬ ЛЕТ Как за 20 лет создать капитал и доход на коммерческой недвижимости Редакция 2.0 Август 2026

Оглавление От автора..............................................................................................6 ЧАСТЬ I. ДВАДЦАТИЛЕТНЯЯ ИГРА.......................................................7 1. Почему именно двадцать лет..........................................................8 2. Мы покупаем не стены....................................................................12 3. Базовая модель капитала...............................................................16 4. Цена кредита: когда нет смысла...................................................21 5. Жилая или коммерческая недвижимость...................................26 ЧАСТЬ II. ЧТО ИМЕННО ПОКУПАТЬ...................................................29 6. Качественный объект.....................................................................30 7. Планы A, B и C...................................................................................33 8. Ликвидность и ликвидационный план.......................................36 9. Паспорт объекта...............................................................................39 10. Диверсификация: не складывайте весь город в один дом...43 ЧАСТЬ III. ПОИСК, ЦЕНА И ПОКУПКА................................................46 11. Почему поиск — самая дорогая работа инвестора................47 12. Агенты: конфликт интересов вместо войны профессий.......50 13. Консультанты, оценщики, юристы и управляющие..............61 14. Застройщик продает будущее.....................................................70 15. Аукционы, банкротства и приватизация..................................76 16. Как торговаться, когда цена не сходится..................................81 17. Due diligence: проверяем не только ЕГРН.................................85 18. Сделка и расчеты...........................................................................88 19. Ошибка при покупке.....................................................................90 ЧАСТЬ IV. АРЕНДАТОР — ВТОРАЯ ПОЛОВИНА ИНВЕСТИЦИИ.....94 20. Кто такой качественный арендатор..........................................95

21. Как искать арендатора................................................................100 22. Как арендатор считает ваше помещение...............................108 23. Ремонт – это не ваш бизнес.......................................................110 24. Договор аренды — это финансовый инструмент.................113 25. Индексация и «письма счастья»...............................................117 ЧАСТЬ V. НАЛОГИ, КРЕДИТЫ И РИСК..............................................121 26. Налоги: считать до сделки, а не после письма из ФНС........122 27. Банк как партнер, который первым получает деньги.........127 28. Резерв: самый скучный актив портфеля.................................130 29. Страхование: что именно вы пытаетесь купить...................132 30. Управление кризисом и рисками.............................................134 31. Управляемый выход вместо «управляемого банкротства»138 ЧАСТЬ VI. ЧТО ДЕЛАТЬ, КОГДА СХЕМА НЕ РАБОТАЕТ...................141 32. План B: я не могу найти хороший объект..............................142 33. Если вы не хотите кредитов.......................................................146 34. ППА, субаренда и заработок на праве пользования............150 35. Строительство..............................................................................153 36. Земля как платформа для бизнеса...........................................156 37. Купить, сдать, продать................................................................159 38. Продажа собственного опыта...................................................166 ЧАСТЬ VII. КАК СОБРАТЬ ВСЕ В ОДНУ СТРАТЕГИЮ......................171 39. Десять ПСН или один торговый центр....................................172 40. Реальная двадцатилетняя стратегия.......................................174 41. Баланс и этика капитала.............................................................178 42. Финансовый практикум: как считать......................................182 43. Как работать с площадками объявлений и не утонуть.......187

44. Капитал, время и настоящая доходность...............................190 ПРИЛОЖЕНИЯ.....................................................................................192 Приложение 1. Паспорт объекта — рабочий шаблон...............193 Приложение 2. Чек-лист первого просмотра помещения........197 Приложение 3. Due diligence перед авансом...............................199 Приложение 4. Вопросы потенциальному арендатору.............201 Приложение 5. Карта рисков портфеля........................................203 Приложение 6. Минимальная финансовая модель объекта...204 Приложение 7. Карточка решения о покупке..............................206 Приложение 8. Что должно насторожить в ГАБ..........................207 Приложение 9. Рабочая формула переговоров с продавцом. .208 Приложение 10. Словарь инвестора..............................................209 Вместо послесловия..........................................................................211

От автора Эта книга — не обещание быстро разбогатеть и не инструкция «купи три квартиры и увольняйся через год». Я пишу о гораздо более скучном, и поэтому более реалистичном пути: много лет работать, часть заработанного не потреблять, а превращать в активы, учиться покупать недвижимость дешевле той стоимости, за которую она выставлена на продажу и постепенно строить собственный банк недвижимости. Я называю его банком не потому, что собираюсь выдавать кому- то вклады. Банк недвижимости — это портфель объектов, каждый из которых должен выполнять понятную финансовую функцию: приносить денежный поток, сохранять ликвидность, выдерживать плохой сценарий и постепенно уменьшать вашу зависимость от работы по найму или от основного бизнеса. Я занимаюсь недвижимостью много лет и успел сделать достаточно ошибок, чтобы перестать верить в простые рецепты. Мое первое коммерческое помещение было плохим почти по всем критериям, которые сегодня считаю обязательными. Я покупал не те обьекты, переплачивал за ремонт, слишком долго держался за ошибочные решения, спорил с арендаторами, участвовал в аукционах, сталкивался с удачными и неудачными посредниками, покупал у собственников, у застройщиков и на торгах. Поэтому эта книга устроена не как учебник, а как разговор практика с человеком, который хочет пройти тот же путь быстрее и с меньшим количеством дорогих ошибок. Главная идея проста: капитал создается не одной удачной покупкой, а системой повторяемых решений. Найти объект. Посчитать его экономику. Проверить риски. Договориться о цене. Правильно профинансировать. Найти или сохранить арендатора. Защитить денежный поток. И повторить это много раз. В этой книге много цифр. Почти все они иллюстративные. Ставки по кредитам, налоги, правила регистрации, доступность финансирования и экономика арендаторов меняются быстрее, чем печатаются книги. Поэтому конкретные цифры нужно каждый раз

перепроверять на дату сделки. Там, где я говорю о налогах и праве применительно к России, я отдельно отмечаю дату актуальности. И еще одно. Недвижимость — это инвестиционный бизнес с риском потери денег. Книга не заменяет консультацию юриста, налогового консультанта, оценщика, инженера или банка. Ее задача другая: дать вам систему координат, чтобы вы понимали, какие вопросы задавать этим людям, а где решение все равно придется принимать самостоятельно.