Часть V. Налоги, кредиты и риск

ЧАСТЬ V. НАЛОГИ, КРЕДИТЫ И РИСК

26. Налоги: считать до сделки, а не после письма из ФНС Есть старая шутка, что избежать невозможно двух вещей — смерти и налогов. В недвижимости я бы добавил третью: попытки инвестора сначала посчитать красивую доходность, а налоги вспомнить потом. Так делать нельзя. Хорошо бы, конечно, налоги не платить и жить вечно, но налоги и смерть будут всегда. В тот момент, когда вы купили и перед тем, как сдали свое первое помещение, вам нужно стать бизнесом и начать платить налоги. Государству выгодно, чтобы ваш бизнес платил как можно больше налогов, у вас же ситуация обратная. Налоговая модель является частью цены объекта. Один и тот же арендный поток может иметь разную ценность для физического лица, ИП на разных режимах или общества, у которого есть другие операции, сотрудники и входящий НДС. Ниже я даю не персональную налоговую инструкцию, а карту вопросов. Конкретный режим нужно считать с бухгалтером или налоговым консультантом под вашу ситуацию.

Когда недвижимость становится бизнесом Если вы системно покупаете коммерческие объекты и сдаете их в аренду, относитесь к этому как к предпринимательской деятельности заранее: выберите организационную форму, налоговый режим, учет и банковскую инфраструктуру. Для небольшого портфеля ИП часто проще, чем ООО по объему администрирования, но универсального ответа нет. ООО может быть удобнее для партнерства, распределения долей, ограниченного риска конкретного проекта и дальнейшей продажи корпоративных прав. ИП проще в ряде бытовых операций и выводе денег владельцу. Разницу надо оценивать не по одному проценту налога, а по всей модели. УСН: два объекта налогообложения По общему правилу УСН (упрощенная система налогообложения) предусматривает два основных варианта: • «доходы» — базовая ставка 6%; • «доходы минус расходы» — базовая ставка 15%. Региональные правила могут предусматривать пониженные ставки для определенных категорий и видов деятельности, поэтому проверять нужно субъект РФ и конкретный год. Для капиталоемкой недвижимости «доходы минус расходы» часто выглядит логично, потому что в бизнесе есть значимые подтверждаемые расходы. Но слово «расходы» в бытовом смысле не равно расходам, которые НК разрешает учесть. Каждый вид затрат должен попадать в предусмотренный перечень и быть правильно подтвержден. Еще одна важная деталь: при УСН «доходы минус расходы» существует минимальный налог — 1% от доходов, если рассчитанный обычным способом налог за год получается меньше этой величины. Это и есть тот «один процент», который легко перепутать со страховыми взносами. Он не является взносом в ФСС.

Страховые взносы ИП Актуально на август 2026 года: фиксированные страховые взносы ИП за себя установлены в совокупном размере 57 390 рублей за 2026 год. При доходе выше 300 тыс. рублей возникает дополнительный взнос 1% с превышения в пределах установленного законом максимума. Механизм расчета зависит от применяемого режима и норм НК, поэтому я сознательно не превращаю книгу в калькулятор, который устареет через год. нельзя просто написать, что ИП отдает «1% со всего оборота в ФСС». Это неверно. НДС на УСН в 2026 году Налоговая реформа последних лет сделала эту тему особенно важной для арендного бизнеса. По правилам, действующим в 2026 году, организации и ИП на УСН признаются плательщиками НДС, но при доходе за 2025 год до 20 млн рублей включительно действует автоматическое освобождение. В течение 2026 года право на освобождение также зависит от установленного порога дохода. При его превышении обязанности по НДС возникают с предусмотренного законом момента. Далее налогоплательщик при выполнении условий может выбирать между общеустановленной ставкой НДС 22% с механизмом вычетов и специальными ставками 5% или 7%, для которых правила вычетов и лимитов отличаются. Для владельца коммерческой недвижимости это не теоретическая деталь. Если в длинном договоре написана фиксированная сумма без ясного механизма изменения цены при возникновении НДС, налог может съесть часть вашего денежного потока. Поэтому в договоре заранее должно быть понятно: • включает ли указанная цена НДС; • как меняется платеж при изменении налогового статуса стороны; • кто и какие документы выставляет;

• может ли цена корректироваться при законодательном изменении ставки. Эти положения нужно проверять постоянно. Налоговое законодательство — плохое место для веры в память. Налог на имущество Применение УСН не означает автоматического отсутствия налога на любую коммерческую недвижимость. Для ИП существуют правила освобождения имущества, используемого в предпринимательской деятельности, но есть исключения, в частности для объектов, облагаемых исходя из кадастровой стоимости и включенных в соответствующие региональные перечни. Практический вывод: до покупки узнайте не только кадастровую стоимость, но и фактический порядок налогообложения конкретного объекта в конкретном регионе. Я владел объектами, которые покупались дешевле кадастровой стоимости. Такая ситуация сама по себе не доказывает ошибку кадастра, но она должна заставить вас посчитать налог и при необходимости оценить процедуру оспаривания. Налог при продаже Продажа коммерческого объекта, использовавшегося в предпринимательской деятельности, может иметь налоговые последствия, отличные от бытовой продажи личной квартиры. Режим, срок владения, статус продавца и история использования имеют значение. Если ваша стратегия включает регулярные перепродажи, налоговый расчет должен быть частью сделки еще до покупки. В идеале в качестве выбора для формы налогообложения начинать нужно с УСН. Наше государство ведет серьезную борьбу с малым бизнесом и пока уверенно побеждает. Но пока будет возможность в силу размера дохода используйте УСН. В случае закредитованности по каждому объекту лучше выбирать Доходы

минус расходы 15%, вы в ближайшее 10 лет всегда будете убыточным предприятиям потому, что копите капитал и мало того вкладываете деньги, заработанные в найме. Но несмотря на то, что вы убыточный бизнес, государство все равно захочет отчисления в свои разные фонды. Так что 1% от всех ваших оборотов вы всегда отдадите. Также с вас возьмут постоянно индексируемую вверх ежегодную сумму в ФМС (фонд медицинского страхования) и ПФ (пенсионный фонд), несмотря на то что все эти отчисления вы делаете в найме. Все эти налоги надо учитывать и рассчитывать заранее, чтобы понимать свою рентабельность, доходность, окупаемость и не оказаться в ситуации, когда налоговая начислила вам недоимку, у вас заблокировали все счета и вам нечем платить и осуществлять операционную деятельность. Вы, конечно, хотели бы здесь поговорить о личных фондах и оптимизации налогообложения? Я тоже бы хотел. Но, во-первых, мы с вами слишком маленькие для этих целей, можем вернуться к этому разговору, когда будем владеть объектами на несколько миллиардов. А, во-вторых, доходы минус расходы – это максимальная оптимизация, которую мы с вами можем использовать. Есть, конечно, ребята, которые договариваются с арендатором получать аренду мимо расчетного счета, так сказать наличкой в конверте, но цифровизация с каждым годом все сильнее смотрит в наш бюджет и при такой схеме не очень понятно, как взаимодействовать с банками с точки зрения кредитования на покупку. Так что как законно платить налогов меньше, чем придумало государство, я не знаю. Предлагаю вам тоже пока об этом не думать. Лучше инвестируйте ваше время в поиск объектов, в получение компетенций в бизнесе, в нетворкинг с банками и инвесторами. Я верю, что государство когда-нибудь поймет, что малый бизнес и доступность кредита – это двигатель экономики и инноваций и начнет поддерживать и развивать его. Вместо кредитования крупных застройщиков, так называемыми ипотечными программами, которое раскрутило цены на недвижимость в России

начнет инвестировать деньги в сельское хозяйство и производство. И тогда начнется формироваться не только американская мечта, но и российская, где каждый человек благодаря собственному труду и дисциплине инвестирования может накопить капитал. Тогда можно будет с гордостью быть предпринимателем. Ну а пока работаем с тем, что есть. Выбор за вами, про налоги вы теперь знаете. Правило главы. Налог — не событие после получения прибыли. Это один из расходов, формирующих цену, которую вы можете заплатить за объект.

27. Банк как партнер, который первым получает деньги Следующая деталь: кто вам даст кредит? Как человеку (физическому лицу), в лучшем случае один раз это сделает банк, и то скорее всего он попросит первоначальный взнос больше 10%, да и доход его ваш вряд ли устроит. Банк вряд ли поверит, что вы дисциплинировано готовы отдавать половину вашего дохода на работе на погашение кредита, а еще ему нужно, чтобы вы застраховали все риски. И это сложная ситуация. На первом своем объекте у вас будет такое испытание, и да, есть множество людей, которые решили эту задачку и получили этот кредит в банке с минимальным первоначальным взносом и с платежами больше или равно 50% их дохода как физическое лицо. Так что не надо ныть, а надо идти, искать и договариваться. Это можно решить. Вы можете накопить больший первоначальны взнос, если он будет 20% или 30% на ваш первый объект, то это улучшит ситуацию. Еще вы можете купить объект по меньше и по дешевле, или квартиру, на которую взять первый кредит намного легче в любом банке и потом, когда расплатитесь ее продать. Надеюсь вы поняли, что этот вопрос с первым кредитом вы сможете решить при желании.

Дальше вы уже занимаетесь предпринимательской деятельностью и вам нужно будет зарегистрировать юридическое лицо, выбрать форму налогообложения (я рекомендую выбирать доходы за минусом расходы, потому что расходов у вас будет очень много). И теперь для банка вы превратитесь в понятного для него клиента с точки зрения кредитования под залог недвижимости. Итак, вы купили свой первый объект и уже накопили новый первоначальный взнос на второй объект. Взять кредит в банке под этот новый объект будет все так же сложно, как и под ваш первый объект, но вы уже научились решать этот вопрос, умеете общаться с кредитным отделом, у вас увеличились поступления на расчетный счет, и вы сможете решить и этот вопрос. И самое интересное, что с каждым новым кредитом, каждый год вам будет все легче получать новый кредит. Все благодаря знаниям, опыту и набираемым связям. А еще с каждым годом вы увеличиваете процент владения каждым вашим помещением и его стоимость благодаря инфляции тоже растет и банк это тоже видит, и поэтому для банка вы становитесь отличным клиентом для нового кредитования, несмотря на то что официально кроме кредитов и заложенных помещений у вас ничего нет. В начале пути банк выглядит как препятствие: просит документы, подтверждение дохода, первоначальный взнос и страховку. Потом, если вы несколько раз аккуратно прошли кредитный цикл, он может стать главным инструментом масштабирования. Но не другом. У банка собственная модель риска. Его задача — вернуть выданные деньги и получить проценты. Ваша — использовать заемный капитал так, чтобы после выполнения обязательств вырос собственный капитал. Не существует общего правила «банк обязательно даст при 10% взноса» или «платеж может быть 50% зарплаты». Условия меняются по программам и циклу рынка.

Поэтому первая компетенция — не найти банк, который нарушит собственные правила ради вас, а подготовить себя как понятного заемщика. Собирайте прозрачную историю доходов, не прячьте оборот, поддерживайте нормальную кредитную дисциплину, имейте документы по объекту и реалистичную оценку. С каждым объектом важнее становится не ставка, а структура. Когда кредитов несколько, смотрите не только на проценты. Важны: • фиксированная или плавающая ставка; • срок; • график погашения; • возможность досрочного погашения; • комиссии; • требования к счетам и оборотам; • ковенанты; • перекрестное обеспечение; • поручительства; • условия досрочного требования; • оценка залога; • страхование. Особенно внимательно относитесь к ситуации, когда один проблемный объект способен формально потянуть за собой весь портфель через кросс-дефолт или общие поручительства. Я люблю проектную логику: по возможности понимать, какой долг обеспечен каким активом и какой сценарий выхода существует по каждому кредиту. Банк может не согласиться на идеальную для вас изоляцию рисков, но сам факт переговоров полезен. Не обещайте себе, что банк «заберет объект и все простит» Я предлагаю договариваться так, чтобы при невозможности платить объект просто переходил банку и долг прекращался. Такая конструкция может обсуждаться в отдельных сделках, но не

является стандартным правом заемщика и не будет гарантированной защитой. Реальная защита начинается раньше: • консервативная оценка залога; • разумный LTV; • отсутствие ложных сведений в кредитной заявке; • резерв ликвидности; • прозрачное общение при ухудшении ситуации; • заранее изученные варианты рефинансирования или продажи. Кредитное мошенничество и обычная неудача — не одно и то же. Далее еще одна важная юридическая особенность. Само по себе падение стоимости залога, отъезд арендатора или неспособность бизнеса погасить кредит не означает автоматически мошенничество. Статья 159.1 УК РФ связывает мошенничество в сфере кредитования с хищением денежных средств заемщиком путем представления банку заведомо ложных или недостоверных сведений. Это не делает проблемный долг приятным. Банк может взыскивать задолженность, обращать взыскание на залог, требовать исполнения поручительств и использовать иные законные способы защиты. Но думать «не заплатил — посадят» лучше до кредита, а не после. Моя практическая идея остается прежней, только без драматизации: при заемных деньгах максимальная прозрачность — часть управления риском.

28. Резерв: самый скучный актив портфеля Если инвестиционная модель идеально работает только потому, что все свободные деньги вложены, у вас нет инвестиционной модели. У вас есть хрупкая конструкция. Долгое время мне хотелось использовать каждый рубль. Деньги на счете казались ленивыми. Потом наступил период, когда сразу многие арендаторы попросили каникулы или снижение платежей. И выяснилось, что способность несколько месяцев платить банкам и обязательные расходы без аренды стоит намного больше упущенного процента на резерве. Сегодня я рассматриваю резерв как отдельный актив. Размер зависит от портфеля. В моей логике хороший ориентир — несколько месяцев обязательных платежей по всей системе. Для кого-то это три месяца, для кого-то шесть, для крупного портфеля структура резерва может быть сложнее. В резерв входят не только кредитные платежи. Посчитайте: • проценты и тело долга; • налоги;

• коммунальные расходы пустых помещений; • страхование; • зарплату/управление; • обязательные платежи юридических лиц; • критический ремонт. Резерв нельзя считать первоначальным взносом до самой сделки. Классическая ошибка: «у меня 12 млн на счете, 10 нужны на первый взнос, значит еще 2 останутся». Потом из этих двух оплачиваются оценка, страховка, комиссия, регистрация, мелкий ремонт, и резерв исчезает еще до первого арендного платежа. Разделяйте деньги: • капитал для покупки; • расходы сделки; • резерв объекта; • резерв портфеля. Да, это замедляет рост. Именно поэтому резерв работает: он покупает устойчивость ценой скорости.

29. Страхование: что именно вы пытаетесь купить Страхование рисков. Риск утраты объекта можно застраховать, и, если ваш ТЦ сгорит, и вы получите страховку, то при возможности это лучше сделать. Риск ваше гибели, при котором страховая премия покроет все оставшиеся долговые обязательства и сделает ваших детей или жену владельцем десятка торговых объектов без кредитной нагрузки, при возможности лучше сделать. Риск неполучения аренды, на которую вы рассчитывали при покупке объекта тоже хорошо бы застраховать. Риск неплатежеспособности по кредиту тоже хорошо бы застраховать. Фраза «застраховать все риски» звучит успокаивающе и почти ничего не значит. Страховой договор покрывает конкретные события при конкретных условиях с исключениями, лимитами, франшизами и требованиями к поведению страхователя. Для недвижимости можно рассматривать разные уровни защиты:

• имущество от огня и иных рисков; • гражданскую ответственность; • титульные риски в применимых случаях; • жизнь и здоровье ключевого заемщика; • отдельные бизнес-риски; • страхование, требуемое банком. В некоторых юрисдикциях и продуктах встречаются инструменты, связанные с потерей арендного дохода, но не надо предполагать, что стандартный полис автоматически оплатит вам любую проблему. Мой вопрос страховой компании всегда один и тот же: какое конкретно плохое событие превращается благодаря полису из катастрофы в управляемую потерю? Если ответ неясен, красивое слово «страхование» не делает портфель безопаснее. Страхование жизни при большом долге. Когда портфель строится на личном поручительстве и доходе одного человека, его смерть или тяжелая потеря трудоспособности — финансовый риск семьи. Полис, способный погасить значимую часть долга, может быть рационален не как инвестиция, а как защита наследников. Но сумма, срок и исключения должны совпадать с реальной структурой обязательств.

30. Управление кризисом и рисками Как было бы хорошо купить ПСН с минимальным первым взносом, взять его в кредит, сдать в аренду, застраховать риски и спать спокойно? Проснитесь! Все сложнее. Есть налоги, огромная конкуренция. Причем за помещения нам нужно конкурировать с теми, кто уже имеет огромное количество денег и кого может не интересовать кредит и окупаемость. У нас зачастую «американские горки» с точки зрения инфляции, кредитов и налогов. Так что если вы можете честно выжить в такой системе и заработать капитал с нуля, то вам нужно поставить памятник. Вас ждет огромное количество рисков, и вы должны быть к ним готовы, т.е. понимать, как их нейтрализовать и уметь ими управлять. С учетом налогов, страховок, кредитов вы занимаетесь управлением бизнесом с доходом около нуля. Причем если покрыть все страховками, бизнес станет отрицательным. Поэтому любое внешнее воздействие может сломать всю вашу систему. А внешних воздействий происходит огромное количество.

Изменение законодательства, увеличение налоговой нагрузки, инфляция, рост ключевой ставки и как результат высокий кредитный процент, экономический кризис, банкротства, неплатежи и т.д. Все это можно назвать постоянным кризисным управлением. Отличный навык на российском рынке, если вы его у себя выработаете. Как же кризисное управление нашим бизнесом позволяет создавать капитал? Нашими главными помощниками являются инфляция и деноминация. Я часто думаю о том, как хорошо было бы, если в стране запустили бы очередной виток деноминации, конечно же в том случае, если ты готов к нему. Но и на инфляции можно неплохо зарабатывать. В управление кредитным риском наша главная задача взять кредит с положительной разницей процентов между кредитным процентом и инфляции с учетом доходности на объект. Давайте на примере. Пусть я покупаю объект с долгом в 20 миллионов рублей, как обычно с минимальным первым взносом, который приносит мне 10% доходность. Через год если инфляция в стране 12%, объект подорожает на 12%, а долг мой подорожает на ставку банковского кредита. Если кредит под 10%, то я в плюсе, если 13%, то я в минусе. Если разница отрицательная - нет смысла брать кредит. Вы просто кормите банк ничего сами не зарабатывая, и у вас нет шансов рассчитаться при минимальном начальном взносе. А вот если вы взяли кредит с положительным процентом, то вас особо не волнует, что будет дальше. Важно только, чтобы доходность оставалась стабильной. Индексация будет улучшать скорость погашения кредита, инфляция будет номинально увеличивать стоимость объекта. У вас появиться возможность раннего выхода из кредита. В нашем примере вы начинаете платить кредит из расчета долга в 20 миллионов, но через семь лет, когда вы еще не закончили оплату по кредиту, оценочная стоимость вашего объекта уже в два раза дороже с учетом инфляции. Год Долг Кредит % Доход 1 год 18 000 000 11% 2 400 000 2 год 17 830 000 11% 2 568 000

Год Долг Кредит % Доход 3 год 17 473 300 11% 2 747 760 4 год 16 897 603 11% 2 940 103 5 год 16 066 236 11% 3 145 910 6 год 14 937 612 11% 3 366 124 7 год 13 464 625 11% 3 601 753 Продолжение таблицы: обслуживание долга и остаток. % по Год Налоги Остаток кредиту 1 год 1 980 000 250 000 17 830 000 2 год 1 961 300 250 000 17 473 300 3 год 1 922 063 250 000 16 897 603 4 год 1 858 736 250 000 16 066 236 5 год 1 767 286 250 000 14 937 612 6 год 1 643 137 250 000 13 464 625 7 год 1 481 109 250 000 11 593 981 Продолжение расчета: стоимость объекта при инфляции 12%. Стоимость объекта с Год учетом инфляции в 12% 1 год 20 000 000 2 год 22 400 000 3 год 25 088 000 4 год 28 098 560 5 год 31 470 387 6 год 35 246 834 7 год 39 476 454 Таким образом вы и создаете капитал, то есть за счет роста стоимости объекта и положительного процента. А если появляется деноминация, то вы тоже в «шоколаде». В момент деноминации цены растут в моменте разового, а у вас остаются выплаты в старых ценах, но при этом доходы идут в новых. Это была положительная особенность, но есть еще и отрицательная, когда арендатор съезжает, а новый, который готов заехать не покрывает кредитные платежи. В этом момент вам надо проявлять гибкость при кризисном управлении. Продавать то, что можно продать и переформатировать портфель таким образом, чтобы оставить только те объекты, которые дают положительную динамику роста и положительную экономику между кредитованием и доходностью по объекту. Так вот, продать то, что долго искали - это тоже часть кризисного управления. А работа с объектами, которые не приносят нужного дохода — это управление рисками по доходу. И в тот момент, когда все дорожает, процент отрицательный и арендаторы съезжают можно часть из них продать и избавиться от кредитной нагрузки. Возможно, на

освободившиеся деньги купить что-то для себя или вложить в депозиты, облигации, акции или другие инструменты, пусть пока недвижимость покупают те люди с неограниченным количеством денежных средств, а вернуться тогда, когда будет положительный процент. Таким образом, кризис — не отдельная глава жизни инвестора. Это нормальное состояние длинной стратегии, которое периодически появляется в разных формах. За двадцать лет вы почти наверняка увидите несколько циклов: дорогой кредит, дешевый кредит, рост строительства, остановку строительства, падение спроса, новые налоги, изменения регулирования, локальные аварии, смену арендаторов. Поэтому кризисное управление начинается не в кризис. Оно встроено в покупку. Сигналы, которые требуют пересчета портфеля: • арендатор системно задерживает платежи; • рыночная аренда вокруг падает; • DSCR приближается к опасному уровню; • долг нужно рефинансировать в период резко более высокой ставки; • объект теряет трафик; • рядом появляется новый сильный конкурент; • налоговая нагрузка существенно меняется; • стоимость быстрой продажи приближается к остатку долга. Главная ошибка — защищать старое решение потому, что вы долго его принимали. Если объект больше не соответствует критериям портфеля, то продажа — нормальная форма управления. Вы не обязаны владеть каждой удачной покупкой до смерти. Инфляция иногда работает на заемщика с долгим фиксированным номинальным долгом: цены и аренда со временем растут, а номинальный остаток обязательства не индексируется тем же способом. Но это не бесплатная прибыль. Высокая инфляция часто сопровождается высокой ставкой, изменениями

затрат, налогов и поведения арендаторов. Поэтому простая формула «инфляция 12%, кредит 10% — я заработал 2%» слишком примитивна. Смотреть нужно на весь денежный поток и реальную стоимость капитала. Деноминация — не стратегия Выше я написал, что люблю деноминацию, потому что она может облегчить старые долги. Это не финансовый совет. Деноминация сама по себе обычно является изменением масштаба денежных единиц и не создает богатство из ничего. Если меняются номиналы, корректируются и цены, и обязательства в соответствии с правилами реформы. Наша реальная защита от денежной нестабильности — не надежда на денежную реформу, а активы с устойчивым спросом, разумный долг и способность менять структуру портфеля.

31. Управляемый выход вместо «управляемого банкротства» Самый главный риск инвестора, это когда вы не справились с кредитной нагрузкой. Для большинства предпринимателей в нашей сфере это не только основной риск, но и главный тормоз развития. Ужасная история, в которой кто-то взял кредит в самом крупном банке на строительство ТЦ или покупка объекта с целью получать арендные потоки. Арендатор съехал, человек ошибся в расчетах и у нет возможности заплатить по кредиту. С одной стороны, казалось бы, это обычная ситуация в бизнесе – рискнул, но не справился, нужно объявить себя банкротом и начать все сначала. Но вот только если маленький ТЦ с арендаторами стоит из расчета 120 месяцев окупаемости, за что вы его и купили, то после того, как съехал якорный арендатор уедут и большинство других арендаторов и МАП снизится в пять шесть раз, как и стоимость ТЦ. А

ТЦ то заложен в банке. И если сейчас при вашем банкротстве банк попробует продать полупустой ТЦ без арендаторов, то вместо Х его заявленной в договоре кредитования стоимости он получит Х/2 от нее. Для банка эта история в этот момент превращается в проблему, и он может решать ее по-разному, вплоть до привлечения заемщика совместно с правоохранительными органами к уголовной ответственности по ст.159 УК РФ. Поэтому если вы поняли, что не справились или не справляетесь с долговой нагрузкой – надо готовиться к управляемому банкротству. Если вы не будете управлять этим, вас попросту могут посадить в тюрьму или будет трудно доказать, что преступного умысла вы не имели. Как управлять? Во-первых, нужна прозрачность всего, что вы делаете. Вы должны доказать любому, что вы сама честность. При кредитовании на покупку обязательно сделайте отчет об оценке того, что покупаете. В договоре кредитования не должно быть цены выше, чем в отчете об оценке. Договоритесь с банком, чтобы в кредитном договоре и залоге были прописаны ограничительные меры такого формата: если я не справляюсь с кредитной нагрузкой по данному договору, объект переходят в собственность банка и на этом кредитный договор закрывается. Либо банк идет на эти условия, либо ищите себе другой банк. Из-за одного проблемного объекта отдавать весь свой капитал - плохая история. На крайний случай договоритесь о каскадной конфискации еще одного кредитного договора с меньше процентной стоимостью долга. Главное, что должен понять банк: вы готовы взять кредит только если он готов разделить с вами риски неудачи. Вам также нужно будет застраховать объект на случай гибели, застраховать свою жизнь и застраховать риски неуплаты. Все эти страховки достаточно дорогие, так что это все ляжет на вашу окупаемость по объекту и доходность. Но это способ управления рисками. Наличие оценки, страховок и взаимодействия с банком позволяет в случае кризиса отдать банку объект или два и забыть про это. Кроме того, в период кризиса вы можете договориться о рефинансировании с банком. В общем, вы должны делать все, чтобы быть

платежеспособным, и при этом быть прозрачным по всем направлениям. Это я называю управляемым банкротством. Банкротство — юридическая процедура с серьезными последствиями и планировать ее как обычный инструмент инвестора без профессионального сопровождения неправильно. То, что я на самом деле имею в виду, лучше назвать управляемым выходом из долговой позиции. Его элементы: 1. заранее признать ухудшение модели; 2. обновить оценку активов; 3. поговорить с банком до просрочки, а не после; 4. проверить варианты рефинансирования; 5. продать ликвидный актив, если это сохраняет систему; 6. сократить концентрацию долга; 7. юридически корректно провести реструктуризацию, если она нужна; 8. при реальной неплатежеспособности обратиться к специалисту по банкротству и действовать в рамках закона. Самая большая ценность плана — время. За месяц до кассового разрыва у вас есть варианты. Через шесть месяцев просрочки, исполнительных производств и конфликтов вариантов обычно существенно меньше. Для большого портфеля я бы держал отдельный документ, условно «красную папку», где записано: • все кредиты и обеспечение; • остатки долга; • даты пересмотра ставок; • личные поручительства; • минимальные цены быстрой продажи; • контакт банковских менеджеров; • список активов по ликвидности; • размер резерва; • план действий при падении аренды на 20%, 40%, 60%.

В спокойный год эта папка выглядит параноидальной. В плохой — профессиональной. Вывод части V. Риск нельзя удалить. Его можно увидеть раньше, ограничить размер и заранее решить, что вы будете делать, если он реализуется.